Theo luật sư Nguyễn Văn Nam (Đoàn luật sư TP Hà Nội), trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai , tài sản gắn liền với đất hiện nay được thực hiện theo quy định tại Mục VI Phần C, Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP và điểm a khoản 6 Điều 7 Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Quy trình này được áp dụng cho hầu hết các trường hợp đăng ký biến động, trừ các trường hợp đặc thù đã được quy định riêng tại các Phần I, VII, VIII, IX, X, XI, XII và XIII của Phần C.
Cụ thể, bước đầu tiên, người có nhu cầu đăng ký biến động phải nộp một bộ hồ sơ theo quy định. Hồ sơ gồm: đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp; các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đối với từng trường hợp cụ thể; và văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật dân sự, nếu thủ tục được thực hiện thông qua người đại diện.
Ảnh minh hoạ.
Luật sư Nguyễn Văn Nam lưu ý, đối với các trường hợp xử lý tài sản thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không theo thỏa thuận; hoặc kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án, việc nộp hồ sơ có thể do tổ chức thực hiện việc xử lý tài sản hoặc người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trực tiếp thực hiện.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của thành phần hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ, cơ quan tiếp nhận sẽ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, người dân sẽ được trả hồ sơ kèm theo Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện theo đúng quy định. Các loại giấy tờ này được thực hiện theo mẫu thống nhất trong cơ chế một cửa, một cửa liên thông về giải quyết thủ tục hành chính.
Trường hợp hồ sơ được nộp tại Bộ phận một cửa, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để tiếp tục giải quyết. Riêng đối với các trường hợp cần xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024, hồ sơ sẽ được chuyển đến cơ quan quản lý đất đai cấp xã có thẩm quyền.
Ở bước tiếp theo, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Nếu không đủ điều kiện, cơ quan này sẽ thông báo rõ lý do và trả lại hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký.
Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thì Văn phòng đăng ký đất đai không phải thực hiện đo đạc, xác định lại diện tích thửa đất, trừ khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản có nhu cầu khác theo quy định.
Bên cạnh đó, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP đến cơ quan thuế, nhằm xác định và thông báo các khoản nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện, nếu có.
Sau khi hoàn tất các bước cần thiết, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; đồng thời cấp mới Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Giấy chứng nhận sau đó được trao trực tiếp cho người được cấp hoặc thông qua cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
Đối với các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, việc cấp hoặc xác nhận thay đổi Giấy chứng nhận chỉ được thực hiện sau khi có thông tin liên thông từ cơ sở dữ liệu hoặc chứng từ chứng minh người sử dụng đất đã hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
Trung tâm VHTT&TT (SK&ĐS)